자동목차
✅ 2025년 기준으로 변경된 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건, 보유기간, 거주기간, 실거주 예외사항, 계산 방법까지 완벽하게 알려드릴게요.
※ 아래 내용을 참고하여 "양도소득세 자동계산기" 활용이 가능합니다.
💡 1가구1주택 비과세 기본 요건
✔ 가구 기준: 배우자와 세대원을 포함한 '1 가구'가 국내에 주택 1채만 보유
✔ 보유기간: 2년 이상 보유
✔ 거주기간: 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주 필수
✔ 양도가액 요건 없음: 2023년부터는 1주택자는 금액 상관없이 비과세 가능 (단, 고가주택은 과세될 수 있음)
📌 예외 상황: 일시적 2주택, 상속주택 보유, 농어촌주택 등은 일정 요건 충족 시 비과세 가능
💡 고가주택 비과세 한도
✔ 9억 원 이하 주택: 양도차익 전액 비과세
✔ 9억 원 초과 주택: 초과분에 대해서는 과세 (비과세 비율 적용 가능)
예) 양도가액 12억, 취득가액 6억, 양도차익 6억 → 비과세 대상 비율 계산 후 일부 과세
💡 1가구 1 주택이더라도 시세 9억 초과 주택은 부분 과세 대상이니 반드시 시세 확인 필요
💡 실거주 요건 주요 사례
✔ 조정대상지역 내 아파트: 2년 이상 실거주해야 비과세
✔ 비조정지역: 실거주 요건 없음, 2년 보유만 충족하면 OK
✔ 분양권 → 실입주 전 매도: 실거주로 인정되지 않음 → 비과세 불가
✔ 전입신고만 하고 실입주 X: 실거주 인정 안 됨 → 세무조사 시 불이익 가능
📌 '실거주'는 실제 거주를 의미하며, 전입신고 + 생활 흔적이 있어야 인정됩니다.
💡 일시적 2주택 비과세 요건
✔ 신규주택 취득 후 2년 이내 기존주택 양도 시 비과세 가능
✔ 두 주택 모두 1 가구 1 주택 요건 충족해야 함
✔ 조정대상지역 내 매매 시: 신규주택 취득 후 1년 이내 기존주택 양도
💡 일시적 2주택은 실수요를 인정받는 케이스지만, 조건이 엄격해요. 계획적인 이사와 양도 시점 관리가 중요합니다.
💡 장기보유특별공제와 차이점
✔ 비과세 요건 충족 시: 양도차익에 대해 세금 전혀 없음
✔ 비과세 요건 미충족 시: 장기보유특별공제 적용 가능 (최대 80%)
예) 실거주 2년 미만이거나, 2 주택자인 경우 → 장특공제로 세금 줄이는 전략 필요
📌 장특공제는 1가구 1 주택 비과세와 함께 쓰이지 않음. 둘 중 하나만 선택 적용됨
💡 양도세 신고 및 납부 시기
✔ 부동산 양도일이 속한 달의 말일 기준 2개월 이내 신고 및 납부
✔ 신고는 홈택스 또는 세무서 방문으로 가능
✔ 과소 신고 시 가산세 부과 (10~40%)
💡 특히 고가주택은 실거래가, 감정평가액 등 확인 절차 많기 때문에 세무사 상담 후 신고 권장!
